Úvod
Realitní trh se v poslední více jak dekádě značně změnil. Od propuknutí americké hypoteční krize, která se dotkla v podstatě celého světa včetně ČR, došlo sice k markantnímu poklesu cen nemovitostí, ale posléze ceny začaly postupně narůstat a v posledních letech bylo možné sledovat až astronomické částky za nemovitosti. Aktuálně realitní trh spíše stagnuje a ceny klesají.
Cílem článku je přiblížit problematiku realitního trhu v roce 2023 v prostředí ČR a vybraných zahraničních států.
Pro naplnění stanoveného cíle byla využita rešerše internetových zdrojů, vzhledem k nutnosti získání specifických informací, které musely být aktuální. Čerpáno bylo jak z tuzemských, tak ze zahraničních zdrojů.
Realitní trh v ČR v roce 2023
Realitní trh v ČR se v roce 2023 začíná pomalu měnit. Ceny nemovitostí spíše klesají, než stagnují, a to mnohdy výrazně. Hlavní faktory, které realitní trh ovlivnily a stále ovlivňují, jsou vyšší úroky u hypotečních úvěrů (okolo 6 %), vysoké ceny energií (plyn a elektřina) a vysoká míra inflace.
Ceny energií postupně klesají pod stanovené stropy vládou ČR, ale je otázkou, zda poklesnou až na úroveň původní sazby, což je ovšem nepravděpodobné. Míra inflace by se dle ČNB měla snižovat, respektive je nastaven cíl 2 %, na který by se měla inflace dostat v roce 2024. Právě v rámci “boje” s inflací používá ČNB hlavní nástroj, a to úrokové sazby a jejich zvyšování, což se promítá do vyšších úroků hypotečních úvěrů u obchodních bank. Vedení ČNB v nejbližší době neočekává snížení sazby a z dlouhodobého hlediska udává, že hypoteční úvěry se již nedostanou na úroky nižší než 2-3 %, ale připouští potencionálně snížení dnešní hodnoty na 4 %, ale až za delší časový horizont než je období jednoho roku (Holub, 2023). Nutno podotknout, že vyšší úroky (okolo 4-6 %) u hypoték byly před více než deseti lety běžné.
Z toho vyplývá, že celá řada potencionálních zájemců o hypotéku prozatím tento krok odkládá, čímž se snižuje i poptávka na trhu nemovitostí. Tuto domněnku potvrzuje i ČNB (2023), která ve své Zprávě o finanční stabilitě z června 2023 uvádí, že došlo k poklesu objemu nových hypotečních úvěrů za leden až březen 2023, a to výrazně pod dlouhodobý průměr. Důvodem byla výrazně utlumená úvěrová aktivita v důsledku zmíněného zvýšení úrokových sazeb a limitů úvěrových ukazatelů DTI (celkový dluh žadatele vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu), DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem) a LTV (poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti).
Dalším faktorem v kontextu vyšších úrokových sazeb, který ovlivňuje a v budoucnu jistě více ovlivní trh, je refinancování hypotečních úvěrů s velmi nízkými úrokovými sazbami z minulých let. V řadě případů se jedná až o trojnásobné navýšení, což nemusí být zvládnutelné pro rodinné rozpočty a ještě v roce 2023 může docházet k prodeji nemovitostí zatížených hypotečním úvěrem v důsledku neschopnosti splácet úvěr.
Sama ČNB (2023) potvrzuje, že po relativně dlouhém období růstu cen bydlení dochází v ČR i evropských zemích ke korekci. Tříletý růst blížící se 50 % patřil v ČR k nejsilnějším, ale již v roce 2022 výrazně zpomalil vlivem zchlazení trhu obytných nemovitostí. Hodnota nemovitostí byla obecně nadhodnocená, ale je možno očekávat snížení tohoto nadhodnocení i v dalším průběhu roku 2023, ovšem nikoliv markantně. Konkrétně byty jsou ale dle odhadu ČNB nadhodnoceny pro domácnost s mediánovými příjmy o přibližně 50 %.
V roce 2023 převládají nabídky nemovitostí nad poptávkou, což je jedním z důvodů poklesu cen. To se projevilo výrazně zvýšením nabídky nemovitostí k prodeji na inzertních serverech. I přes tento fakt je vysoké procento prodejců, kteří nabízí své nemovitosti za ceny běžné před proběhloou korekcí a veří v jejich prodej, ačkoliv cena neodpovídá aktuální tržní hodnotě. Kromě snížení cen se prodloužuje i délka prodeje nemovitostí, čímž se šance na prodej snižuje. Např. v Ostravě počet nabídek bytů, které se inzerují déle než 120 dní o přibližně 100 %. V dalším průběhu roku 2023 lze očekávat, že bude s ohledem na uvedené skutečnosti (výše úroků, ceny energií atd.) přibývat nemovitostí, které budou nuceni majitelé rychle prodat, což se projeví na ceně (Hrušková, 2023).
Ceny řady nemovitostí v roce 2023 klesají a pravděpodobně i nadále klesat budou. To do jaké míry je ovlivněno typem nemovitostí, stářím, lokalitou a stavem (Asociace nájemního bydlení, 2023). Některé velmi lukrativní a kvalitní nemovitosti ve velmi žádaných lokalitách si své ceny zachovávají a pravděpodobně ještě zachovají. Svou hodnotu si však udržují pozemky, kde ceny lokálně mohou i růst, jelikož v daném umístění nemusí být dostatek jako je tomu u stavebních parcel, tudíž ceny mohou stále růst (Hrušková, 2023). Výrazný pokles cen je v roce 2023 zřejmý u energeticky náročných nemovitostí a to v důsledku vysokých cen energií. Jedná se o nemovitosti v původním stavu a nemovitostí určené k rekreaci z důvodu, že lidé se v prvé řadě budou zbavovat zbytných věcí. Na trhu klesají i ceny panelových bytů (Asociace nájemního bydlení, 2023).
Důležité je však zmínit i nájemní bydlení. Pro řadu Čechů je typická inklinace k vlastnickému bydlení, ale především mladší generace se nerada poutá na jedno místo a vyhledává spíše bydlení nájemní. V kontextu současné situace, která byla nastíněna v předcházejících odstavcích, lze očekávat vyšší poptávku po nájemním bydlení. V západních zemích je trend nájemního bydlení rozšířenější, v ČR bydlí v nájmu jen okolo 20-30 % obyvatel. Ceny nájemného v předchozím roce i letošním roce 2023 stoupaly a v řadě lokalit nyní stagnují či stále stoupají, ale růst je možno předpokládat do budoucna stále, jelikož rostou náklady i majitelům nemovitostí. Aktuální faktor je plánované zvýšení daně z nemovitosti, což se do budoucna promítne zvýšením nájmů (Asociace nájemního bydlení, 2023).
Realitní trh v ČR i v roce 2023 do jisté míry ovlivňuje i finanční negramotnost českého obyvatelstva, což se projevuje právě například nepřipravením na možnost, že budou vyšší úroky u hypoték. V takovém případě si lidé kupují nemovitosti, často velmi drahé, bez detailnějším seznámením s problematikou hypotečních úvěrů, zněním samotné smlouvy k úvěru, a aniž by brali v potaz, že se mohou dostat do finančních potíží v důsledku absence úspor. Nutno podotknout, že za touto negramotností stojí mimo jiné tlak médií, kdy jsou lidem předkládány neustále informace o nutnosti investovat své finance do nemovitosti, ideálně prostřednictvím úvěru, nebo zavádějící články o trhu nemovitostí, které informují o neustálém růstu cen nemovitostí. Tyto zprávy jsou záměrně zkreslené v zájmu developerů a často neodpovídají realitě.
Realitní trhy v zahraničí v roce 2023
Sazby hypoték jsou v USA jen o něco vyšší než v ČR, přičemž by ještě v roce 2023 mělo dojít k jejich navýšení na 7-8 %. Důvodem nárůstu sazby, stejně tak jako v ČR, je nutnost omezit vývoj inflace. Z vysokých úrokových sazeb, rizika recese a inflace prodeje spíše stagnují, přičemž stejně jako v ČR, i v USA trvá prodej realit mnohem déle a na trhu obecně vládne nejistota. Oproti roku 2022 jsou v roce 2023 ceny nižší a dle konkrétních lokalit rostou, stagnují či klesají. Příkladem je květen 2023, kdy ceny nemovitostí rostly na severovýchodě a středozápadě USA, ale na západě klesaly. Navzdory náznakům, že ceny nemovitostí začínají slábnout, se USA dlouhodobě potýká s krizí dostupnosti bydlení kvůli slabé nabídce a trvale vysokým sazbám hypoték a prodejním cenám (Martin, 2023), (Rothstein a Jennings, 2023).
V Austrálii rovněž v roce 2023 rostou úrokové sazby, stejně tak jako inflace, kdy zvyšování úrokových sazeb má opět zabránit dalšímu zvyšování inflace. Oproti roku 2022 jsou ceny nemovitostí v roce 2023 nižší, ale v průběhu roku 2023 klesají ceny nemovitostí řádově jen o několik málo procent, v lukrativních lokalitách ale stále rostou, příkladem je Perth. V dalším průběhu roku 2023 je spíše očekáván růst cen. Důvod je totožný jako v USA, na trhu je málo nemovitostí na prodej, stejně tak je málo nájemních jednotek, což zabraňuje výraznému poklesu cen (Yardney, 2023).
Dostupnost hypoték v UK za ultra nízké sazby znamenala, že ceny během dvou let po vypuknutí pandemie prudce vzrostly, stejně tak jako tomu bylo v ČR. Ovšem aktuálně úrokové sazby rostou, a to velmi dynamicky (z 0,1 % na 5 % v průběhu přibližně roku a půl) a jelikož je inflace stále vysoká i v UK, tak budou dále růst. Počet nových schválených hypoték klesá (Elliott, 2023). Všechny tyto faktory ovlivňují pokles cen nemovitostí, ale zatím jen mírný, v řádech několika málo procent, okolo 3-5 %. Aktivita na realitním trhu je utlumena a pravděpodobně bude tento stav přetrvávat. Očekává se pokles cen nemovitostí jak v roce 2023, tak i v následujících dvou letech, a to přibližně o 10 %. Stejně tak jako v jiných uváděných případech, tak i v UK je nedostatek nemovitostí a vyšší poptávka, ale nyní poptávka ze strany kupujících začala slábnout, protože jejich životní náklady rostou (Smith, 2023).
Závěr
Cílem článku bylo přiblížit problematiku realitního trhu v roce 2023 v prostředí ČR a vybraných zahraničních států. Pro naplnění stanoveného cíle byla využita především rešerše českých i zahraničních internetových zdrojů, vzhledem k nutnosti získání aktuálních informací.
Český realitní trh ovlivňují vyšší úroky u hypotečních úvěrů, vysoké ceny energií a vysoká míra inflace. V důsledku toho se snižuje i poptávka na trhu nemovitostí. V roce 2023 převládají nabídky nemovitostí nad poptávkou, což je jedním z důvodů poklesu cen. Kromě snížení cen se prodloužuje i délka prodeje nemovitostí a obecně trh spíše stagnuje. Výrazný pokles cen je v roce 2023 zřejmý u energeticky náročných nemovitostí v důsledku vysokých cen energií, nemovitostí v původním stavu, panelové byty a nemovitostí určených k rekreaci.
Některé velmi lukrativní a kvalitní nemovitosti ve velmi žádaných lokalitách si své ceny zachovávají a pravděpodobně ještě zachovají v průběhu roku 2023. Svou hodnotu si však uchovávají pozemky, kde ceny lokálně mohou i růst, jelikož v daných lokací nemusí být dostatek např. stavebních parcel.
V kontextu současné situace lze očekávat vyšší poptávku po nájemním bydlení. Ceny nájemného v předchozím roce i letošním roce 2023 vzrostly a v řadě lokalit nyní stagnují či stále stoupají, ale růst je možno do budoucna stále přepokládat.
Ukázalo se, že v zahraničí rovněž stoupají úrokové sazby, v důsledku nutnosti “krotit” inflaci, což se odráží na stagnaci řady zahraničních realitních trhů, jelikož na nich panuje nejistota. Ve většině uvedených případů ceny nemovitostí spíše klesají, byť nejde o natolik markantní pokles jako v mnoha lokalitách v ČR. Velmi nízkému poklesu cen na některých trzích zabraňuje nedostatek nemovitostí k prodeji a vyšší poptávka ze strany kupujících. Ta ovšem začíná také v některých státech postupně slábnout, jelikož životní náklady občanů vzrůstají.
Seznam použité literatury
ASOCIACE NÁJEMNÍHO BYDLENÍ. (2023). Newsletter bydlení květen 2023 [online]. [cit. 2023-07-07]. Dostupné z:
https://www.asociacenajemnihobydleni.cz/aktuality/newsletter-bydleni-kveten-2023/
ČNB. (2023). Zpráva o finanční stabilitě – jaro 2023 [online]. [cit. 2023-07-06]. Dostupné z:https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/verejnost/.galleries/pro_media/konference_projevy/vystoupeni_projevy/download/kubelkova_holub_20230601_zfs_2023_jaro.pdf
ELLIOTT, L. (2023). UK property market lacks spring bounce but a crash is unlikely [online]. [cit. 2023-07-06]. Dostupné z:
https://www.theguardian.com/business/2023/jun/04/uk-property-market-lacks-spring-bounce-but-crash-unlikely
HOLUB, T. (2023). Tomáš Holub: Hypotéky za dvě až tři procenta se nevrátí, to nebyl normál [online]. [cit. 2023-07-06]. Dostupné z: https://www.cnb.cz/cs/verejnost/servis-pro-media/autorske-clanky-rozhovory-s-predstaviteli-cnb/Tomas-Holub-Hypoteky-za-dve-az-tri-procenta-se-nevrati-to-nebyl-normal/
HRUŠKOVÁ, M. (2023) Vývoj realitního trhu v roce 2023 [online]. [cit. 2023-07-06]. Dostupné z: https://marketahruskova.cz/vyvoj-realitniho-trhu-v-roce-2023/
MARTIN, J. E. (2023). Housing market predictions for 2023 [online]. [cit. 2023-07-06]. Dostupné z: https://www.bankrate.com/real-estate/housing-market-predictions-2023/
ROTHSTEIN, R., JENNINGS, CH. (2023). Housing Market Predictions For 2023: When Will Home Prices Be Affordable Again? [online]. [cit. 2023-07-06]. Dostupné z: https://www.forbes.com/advisor/mortgages/real-estate/housing-market-predictions/
SMITH, H. (2023). Will house prices fall in 2023? [online]. [cit. 2023-07-06]. Dostupné z: https://www.thetimes.co.uk/money-mentor/article/will-house-prices-fall-uk/#How-do-prices-differ-for-different-types-of-property?
YARDNEY, M. (2023). Latest property price forecasts for 2023 revealed. What’s ahead in our housing markets in the next year or two? [online]. [cit. 2023-07-06]. Dostupné z: https://propertyupdate.com.au/australian-property-market-predictions/
Autor
Ing. Vladimíra Zíková, MBA
